Le bien analysé est un terrain constructible et viabilisé d'environ 2 500 m², présentant une configuration atypique tout en longueur, sur lequel est actuellement implantée une maison d'habitation. Il est situé dans une commune de première couronne sud de la métropole bordelaise, dans un secteur urbain dense soumis au PLU de la métropole.
Le potentiel identifié est celui d'une opération de promotion résidentielle collective. L'analyse et la vérification terrain menées par Closia permettent de préciser ce potentiel : une surface de plancher (SDP) estimée à environ 1 500 m², une hauteur autorisée de 12 m, ainsi que des obligations réglementaires spécifiques — mixité sociale (≥ 20 % de logements sociaux) et typologie imposée (≥ 70 % de logements familiaux de type T4). La cible privilégiée est constituée de promoteurs résidentiels et de bailleurs sociaux actifs en première couronne d'une métropole attractive.
La parcelle est classée en zone urbaine mixte, avec une hauteur maximale autorisée de 12 mètres et une configuration réglementaire permettant un découpage en deux bandes constructibles successives depuis la voie de desserte. Cette lecture du zonage permet d'envisager un programme collectif structuré en deux corps de bâtiment.
| Critère réglementaire | Donnée applicable |
|---|---|
| Zonage | Zone urbaine mixte, secteur dense |
| Hauteur maximale | 12 m |
| Configuration constructible | Double bande constructible |
| Mixité sociale | ≥ 20 % de logements sociaux (SRU) |
| Typologie imposée | ≥ 70 % de logements T4 (habitat familial) |
Le secteur bénéficie de la dynamique de la métropole bordelaise : proximité des axes de rocade, desserte en transports en commun, bassin d'emploi actif et pression démographique soutenue sur la première couronne. Ce type de commune est structurellement recherché par les promoteurs résidentiels pour des opérations de taille intermédiaire, en raison de la rareté du foncier disponible en zone déjà urbanisée.
| Critère | Appréciation |
|---|---|
| Accessibilité routière | Bonne — accès rapide à la rocade bordelaise |
| Transports en commun | Correcte — desserte bus, projet de renforcement à proximité |
| Commerces et services | Bonne — centralité de proximité |
| Image du secteur | Résidentiel qualitatif, recherché par les familles |
La liquidité du bien, en cas de revente en bloc à un promoteur ou un bailleur social, est jugée bonne compte tenu de la rareté de ce type d'assiette foncière en secteur déjà urbanisé.
Aucun risque naturel ou technologique majeur n'est identifié dans le périmètre rapproché. Les contraintes principales relèvent du montage opérationnel plutôt que du risque physique.
| Contrainte | Impact |
|---|---|
| Présence d'une maison existante | Coût de déconstruction à intégrer au bilan |
| Servitude de mixité sociale | Réduction du prix de sortie moyen pondéré |
| Double bande constructible | Complexité de phasage, à valider en étude de faisabilité |
Sur ce type de secteur de première couronne bordelaise, les programmes résidentiels collectifs neufs se commercialisent usuellement entre 3 200 et 3 600 €/m² habitable selon la qualité de prestation et l'exposition. Ces ordres de grandeur permettent de reconstituer un chiffre d'affaires prévisionnel de programme et d'en déduire une charge foncière acceptable.
| Élément de calcul | Valeur |
|---|---|
| SDP potentielle | ≈ 1 500 m² |
| Prix de vente moyen estimé | ≈ 3 400 €/m² habitable |
| Chiffre d'affaires programme estimé | ≈ 5 100 000 € |
| Charge foncière cible (15–18 % du CA) | ≈ 765 000 – 918 000 € |
| Prix demandé | 850 000 € |
Le prix demandé se situe dans la fourchette de charge foncière cible usuellement pratiquée par les promoteurs (15 à 18 % du chiffre d'affaires prévisionnel). Conclusion : prix cohérent avec le marché et le potentiel de SDP identifié, sous réserve de confirmation de la SDP exacte par une étude de faisabilité.
| Scénario | Faisabilité | Commentaire |
|---|---|---|
| Promotion résidentielle collective | Élevée | Scénario recommandé — cohérent avec le zonage et la demande locale de logements familiaux |
| Vente à un bailleur social | Moyenne | Pertinent compte tenu de l'obligation de mixité sociale intégrée au zonage |
| Revente en l'état | Faible | Ne valorise pas le potentiel constructible réel du foncier |
Le scénario de promotion résidentielle collective est recommandé en priorité, avec une attention particulière portée au phasage en double bande constructible et à l'intégration des quotas de logements sociaux et familiaux dès la conception.